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Nos difficultés d’obtenir le financement

Dans cette article je vais vous parler de nos tentatives d’investissement dans l’immobilier et surtout de nos galères pour obtenir un financement auprès des banques.

Quel est notre projet d’investissement immobilier ?

Ce qui est important à savoir que j’ai déjà investi l’année dernière dans un petit appartement à Marseille (mais ça mérite un article à part). Cette fois, il s’agit d’un projet en commun avec mon chéri. Et justement probablement parce que nous sommes deux, nous étions plus audacieux et notre projet concerne pas un, mais deux biens! Nos deux compromis ont été signés respectivement le 25 juin et 11 juillet.

Voici un bref descriptif des biens :

  • Un appartement T2 de 45m2 + dépendance de 12 m2 à Manosque (04) pour le prix d’achat de 54 000€ + 10 000€ de travaux
  • Un immeuble 200m2 de 4 appartements (T1, T2, T2 et T4) + garage à Carces (83) pour le prix d’achat de 165 000€ + 100 000€ de travaux.

Notre souhait est de financer ces deux acquisitions via une SCI avec des crédits  amortissables sur 20 ans.

Nous avons la capacité d’apporter seulement 6000€ d’apport du coup notre besoin en financement est de 346 893€ (275 809€ + 74 084€). Ceci englobe les frais de notaire(18 855€), les garanties bancaires (3 958€) et les frais de dossiers (980€).

Début de galères

Je dois dire, que je partais plutôt confiante, étant rassurée par mon dernier (et premier) achat immobilier locatif fait à l’été 2019. Je n’ai pas eu de grandes difficultés d’obtenir un prêt de 87600€ sans aucun apport. De plus, toute la partie administrative était relativement rapide : 3 mois et demi entre la 1 ère visite et la signature de l’acte final (offre d’achat faite le 16 avril, acte signé le 2 août).

Aujourd’hui, nous sommes 3 mois après la signature de compromis et nous n’avons toujours aucune offre de prêt. Heureusement que nos vendeurs sont compréhensibles et qu’ils ont accepté de prolonger la condition suspensive du compromis jusqu’au 30 octobre.

Je lis actuellement de partout que bon nombre d’emprunteurs se heurtent au mêmes difficultés et qu’ils n’arrivent pas à boucler leurs dossiers de prêts. Pour cause de COVID bien sur et de la crise économique mais surtout à cause des nouvelles recommandations des régulateurs bancaires. J’ai encore lu ce matin dans Capital “Les exigences sont les mêmes pour tous les profils”, rappelle Meilleurtaux. D’une part, les financements dits à “110%” – c’est-à-dire comprenant aussi frais d’agence, de garantie et de notaire – sont définitivement enterrés, mais surtout, la part des fonds propres avancés par les clients tournent dorénavant “autour de 15%”.  La part des dossiers refusés est passée à 10,7% en août contre 5, 5% l’année dernière.

Quel est notre profil?

Avant que je vous présente notre parcours et nos actions auprès des différentes banques, il est important de rappeler que nous avons un dossier plutôt correct.

Je suis en CDI, mon compagnon est chef d’une EURL depuis 2012 qui dégage des bénéfices depuis sa création.

Nous sommes propriétaires de nos résidences principales (mon chéri termine son crédit dans 7 mois). Nous sommes actuellement à 22% de l’endettement et avec ces deux projets on passera à 33%.

Mais bon, avoir un profil correct n’est malheureusement pas le seul critère, avec un si petit apport, nous avons vite compris que la bataille sera rude.

Qu’avons nous fait pendant ces 3 derniers mois?

Nous n’avons pas contacté 3 ou 4 banques. Nous en avons contacté 12 ! Neuf en direct et trois via un courtier.

Et ne pensez pas que nous avons autant de demandes de financement en cours.

Dans 8 banques on a même pas réussi à dépasser le stade d’échange avec des conseillers qui n’ont visiblement pas étaient convaincus par nos projet.

Nous avons eu 3 refus de dépôt de dossier pour les banques contacté via courtier.

Un seul dossier a été officiellement déposé et est toujours en cours d’étude

Pourquoi c’est si difficile d’obtenir le financement?

Je crois sincèrement que cette difficulté est lié au manque de possibilité d’avoir un rdv face à face avec des conseillers. C’est hyper compliqué d’expliquer son projet via mail et téléphone surtout auprès des personnes qui ne nous connaissent pas.

Ce qui m’a frappé c’est un manque de retour de certains banques. Il y en a qui ont fait des mort après nous avons fait envoyer les dossiers complets (des centaines des pages réclamés). Je suis quasiment sûre que chez les plupart d’autre eux, nos mails remplis de pièces jointes ont terminé dans la corbeille sans jamais être étudiés.

Le récapitulatif de nos actions

Axa banque – on nous a proposé un RDV à notre domicile avec le conseiller qui a annulé sa venue le jour J pour cause de contact avec une personne malade de COVID. On a relancé une fois, il n’a plus jamais donné de signe de vie (j’espère néanmoins qu’il va bien!)

Caisse d’épargne – pas de RDV dans l’agence possible, 1er échange téléphonique avec le conseiller qui se passe très bien, dossier complet envoyé par mail, 2 échanges par mail puis plus rien. Plusieurs relances téléphonique, à chaque fois, réponse que c’est en cours d’étude, qu’on revient vers nous rapidement. On a finalement fixé un RDV téléphonique pour avancer, mais le conseillé n’a jamais appélé. Bref, on a même pas réussi à obtenir un attestation de dépôt de demande de prêt ce qui veut dire que cela est resté au niveau de conseiller.

Crédit Mutuel – pas de RDV dans l’agence possible. Un seul échange téléphonique avec une conseillère qui nous dit qu’elle doit en discuter avec son supérieur. Une relance par mail, aucune réponse, on est même pas allé jusqu’au envoi de document par mail. Pas de dépôt officiel du coup.

BNP Paribas – banque professionnelle de mon chéri. On a fait une simulation uniquement pour l’appartement, plutôt réactif, mais direct on nous a dit que les frais de notaires ne peuvent pas être financé. On a pas déposé de demande officielle.

LCL – un échange téléphonique, on nous a directement dit qu’ils ne prennent pas ce genre de dossier en étude si on est pas déjà leur clients …

Crédit Agricole Alpes Provence – ma banque où j’ai emprunté sans appoint l’année dernière pour mon investissement et où j’ai un compte bancaire. Échange téléphonique  avec le directeur d’agence qui nous a dit que désormais un apport qui couvre au minimum les frais notaires est nécessaire. On a pas déposé de demande.

La Poste – échange téléphonique avec un conseiller qui ne comprenait rien au SCI.. apport de 15% éxigé. Pas de dépôt de dossier non plus.

Boursorama – notre banque perso de tous les deux et la banque où nous avons chacun nos crédits pour nos résidences principales. En ce moment les dossiers d’achats via SCI ne sont pas accepté (et le montant de coût de travaux ne doit pas dépasser 50% de prix d’achats). Dossier néanmoins fait en ligne mais annulé par la banque.

Puis il y a ceux contactés via le courtier. J’étais contre de faire appel à lui, mais il faut savoir que pour faire jouer la clause suspensive du compromis il faut être en mesure de présenter 3 refus de banques. Sachant que nous aucune des banques cités plus haut  n’ont accepté officiellement instruire notre dossier, appel au courtier était une roue de secours. 

Banque Populaire Mediterrannée (refus – pas intéressé par du locatif)

Caisse d’Epargne Cepac (refus – pas intéressé car nous avons déjà des crédits pour nos résidences perso dans d’autres banques…)

Credit Agricole Coté d’Azur Habitat  (refus – sans donner le motif).

Donc au final nous avons trois malheureux mails de refus transféré par le courtier et à vrai dire, je ne suis même pas sûre que c’est suffisant pour faire jouer la clause suspensive…

Où nous en sommes aujourd’hui?

Bon, il y a pas que du négatif ! Une demande officielle a pu néanmoins être déposée et elle est toujours en cours d’étude.

Il s’agit d’une agence régionale de Crédit Agricole dans une petite ville de 3500 habitants à proximité où habite mon chéri. Conseiller au top (directeur d’agence) qui a accepté de nous recevoir dés la fin de déconfinement dans ses bureaux. Nous l’avons vu la 1ère fois pour un projet d’achat d’un immeuble sur lequel nous avons finalement pris la décision de ne pas nous positionner. On est revenu le voir avec nos deux offres d’achats dès qu’elles ont été faites. Le fait que le conseiller a lui même un SCI et qu’il loue ses biens ont certainement facilités nos échanges.

Nous l’avons revu il y a 10 jours pour signer des centaines de papiers (assurances, cautions, demande de prêts) puis nous devions recevoir la décision finale vendredi dernier… On attend toujours…

Conclusion

Bien sur, je me dit que peut être j’aurai dû être plus insistante auprès de toutes ces banques pour aller au moins jusqu’au dépôt de dossier. Sauf que dans le cadre d’un investissement, une banque doit être un partenaire et aucune d’elle m’a donné  envie de travailler avec elle! J’ai ressenti surtout un grand manque de considération pour tout notre travail. 

J’espère revenir ici dans quelques jours pour vous annoncer une bonne nouvelle. Dans le cas contraire, nous allons devoir attendre avec nos projets des jours meilleurs.

Si vous aussi vous êtes actuellement en train d’attendre un décision pour votre demande de financement, n’hésitez surtout pas raconter votre histoire dans les commentaires.

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