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Mon nouveau projet d’investissement immobilier

Dans cet article je vais tenter de vous expliquer les critères qui m’ont guidé dans la décision d’investir à nouveau dans l’immobilier.

Petit rappel l’année dernière à la même époque, j’ai investi pour la première fois dans l’immobilier locatif. J’ai mis 2 mois à trouver « le bien idéal ».  Il s’agissait d’un grand T1 de 38m² en plein centre de Marseille. Je me demande toujours comment la banque a accepté de me prêter de l’argent alors que ma situation était à la limite de catastrophique. Je pense que la qualité de dossier que j’ai monté est pour quelque chose. 

      Si tu veux avoir plus de détails sur cet investissement je t’invite à lire mon post instagram à ce sujet ICI.

Après un retard sur les travaux de 4 mois, travaux que nous avons finalement terminé nous même avec mon compagnon, l’appartement a fini par être mis en location en février 2020. Depuis tout va bien ! Le loyer est payé à temps et je n’ai même pas de news de mes locataires.

Néanmoins, je me rappelle le jour où j’ai donné les clés à mes locataires, une amie m’a demandé : alors le prochain investissement c’est pour quand ? Je lui ai répondu que ce projet m’a tellement fatigué mentalement et surtout physiquement que je ne pense pas être prête à recommencer avant plusieurs années.

Nous sommes même pas 5 mois après et depuis plusieurs semaines je ne fais que lire et visionner le contenu sur les stratégies en lien avec investissement locatif. LMNP, SCI, Holding, tout y passe. J’ai compris vraiment à quel point les aspects fiscaux sont importants à maîtriser pour faire en sort que l’opération soit rentable.

Me donc voilà à nouveau prête pour me lancer sur un nouveau projet. Comme quoi, on oublie vite les mauvais souvenirs de ce genre d’opérations et on retient à la fin la fierté d’un travail accompli, l’expérience, nouvelles connaissances acquises et surtout l’argent qui rentre sur le compte.

Quel est donc ce nouveau projet?

Déjà il s’agit d’un projet commun que nous souhaitons réaliser en couple.  Nous avons beaucoup brainstormé pour mettre sur papier les différents scénarios que l’investissement immobilier propose (courte, longue durée, meublé, nu, collocation, maisons, appartements, locaux commerciaux, résidences de turisme etc). 

Notre stratégie sera d’acquérir des immeubles de rapport de préférence sans local commercial

Oui j’ai bien écrit : DES immeubles.

Nous nous lançons un défi d'avoir au moins 10 appartements d'ici 5 ans

Le but étant de sécuriser notre avenir (retraite) et construire un patrimoine pour nous et nos enfants. Et même si c’est n’est pas notre objectif principal, pourquoi pas d’avoir une deuxième source de revenu pour être moins dépendants de nos activités professionnelles actuelles.

Nous sommes donc activement à la recherche de notre premier immeuble … forcement, pour optimiser la fiscalité, il s’agira d’un bien avec des importants travaux.

Gros projet avec un risque élevé qui nécessite une bonne préparation : valider les possibilités de division auprès de l’urbanisme, réaliser les devis, se renseigner sur les éventuelles subventions, préparer le dossier de financement, contacter les banques, décider si l’achat de fera au nom propre ou SCI, décider de régime de l’imposition…  Faut dire qu’on ne chôme pas en ce moment ! 

Mais aujourd’hui je vous écrits pour vous parler d’un autre projet immobilier.

Nous avons fait une offre pour l'achat d'un T2

Je l’ai visité pour ma meilleure amie qui cherche à investir. Pour différentes raisons, elle n’a finalement pas souhaité se positionner pour cet achat.  Et pour nous, l’opportunité étant trop belle pour la laisser passer, nous avons donc pris la décision de l’acheter !

Cela peut vous sembler d’être impulsif, mais je vous assure que tout est bien réfléchi. Je voulais du coup vous monter sur quoi je me suis basée pour prendre la décision.

Ce n’est pas un immeuble mais il y a seulement 3 logements dans le bâtiment et le syndic est bénévole. Cela veut dire qu’il n’y a donc quasiment pas de charges de copropriété (chose que je fuis comme de la peste). L’appartement bénéficie en plus d’une pièce supplémentaire de 12m² alimenté en eau et électricité au RdCh (avec accès séparé de l’extérieur) qui est un véritable plus et donne une surface totale de 55m².

Il se trouve dans le hyper centre historique de Manosque (département Alpes de Haute Provence) qui est une ville moyenne de 22000 habitants. 

Avantage : charme d’une vieille ville avec des commerces et restaurants accessible à pied. 

Inconvenant : manque de place de stationnement à proximité.e

PRIX D'ACHAT

Première chose à faire : vérifier le prix pratiqué dans le même secteur au mètre carré. Il y a plusieurs moyens pour le faire. Le site seloger.com donne une fourchette des prix pour se faire une première idée. 

Mais ce que je préfère c’est les « données publics » qui se trouvent dans un onglet accessible dans nos espace perso sur https://www.impots.gouv.fr/. On peut y visualiser les transactions immobilières réalisés dans un périmètre choisi et voir les prix réels qui ont été payés.  

Voici l’extrait sur les ventes réalisées dans le périmètre de 300 m autour de l’appartement sur les deux dernières années.e

Le prix de vente demandé était de 55 900€, nous avons fait une offre à 54 000€ (direct propriétaire donc pas de frais d’agence) ce qui donne 981€ au m² avec le local. Clairement c’est une bonne affaire selon le rapport prix au m².

LES TRAVAUX

Nous avons estimé les travaux et l’équipement en meublé à 6 500€. De plus, nous pensons être en mesure de réaliser les travaux prévus nous-même.

  • 1200€ nouveau revêtement au sol et peintures
  • 2200€ nouvelle cuisine équipée (Ikea)
  • 800€ meuble salle de bain et robinetterie
  • 300€ nouveaux radiateurs
  • 2000€ meubles et équipements
LE FINANCEMENT

Prix d’achat + travaux + frais de notaire +  de caution  donnent  un total de 65 820€ à financer.

On vise un crédit sur la totalité de la somme sur 20 ans à un taux maximal de 1,50% + 0,35 % pour assurance. Cela donnera une mensualité de 340€ assurance comprise. Très important : on va négocier un crédit amortissable pour payer uniquement les intérêts pendant 36 mois. Cela permet d’amortir la période des travaux où il n’y a pas encore de loyer ainsi de nous donner la possibilité de créer un peu de trésorerie.

LA STRATÉGIE LOCATIVE

L’idée est de louer ce bien en meublé longue durée. Nous pensons le proposer à 500€ + 50€ pour les charges en forfait (eau et nettoyage parties communs). Jusqu’à maintenant le bien était loué à 420€ HC en nu et en état. Nous assurerons la gestion de la location.

Pour voir si à ce prix il y a la demande rien de mieux que leboncoin.com pour regarder des biens similaires proposés en location. Nous avons aussi posté une fausse annonce weekend dernier pour vérifier la demande. Pas mal de personnes intéressées donc on valide la stratégie de location en meublé à 550€ avec le local. 

LA RENTABILITÉ

La rentabilité brute (loyers annuels / prix d’achat) est de 11, 56%. C’est plutôt bien mais ce qui est vraiment important pour nous c’est le cash-flow c’est-à-dire l’argent qui reste une fois toutes les charges payées.

Le cash-flow mensuel sera donc d’environ 100 € soit 1200€ à l’année. Si on arrive de négocier un différé de crédit de 3 ans pour les travaux (période pour laquelle on paiera seulement les intérêts sans rembourser le capital) le cash-flow pourra être pendant cette période de 350€ par mois soit de 4200€ à l’année.

LA FISCALITÉ

Nous allons acquérir ce bien via une SCI qui sera imposé à impôt sur les sociétés (SCI IS) de manière de ne pas lier l’imposition des revenus locatifs à notre taux marginal d’imposition. Grace aux amortissements et déduction des charges, l’impôt ne devrait pas dépasser 180€ par an pendant les 10 premières années.

LES FRAIS DE STRUCTURE

La création et la gestion d’une SCI IS comportent d’autres frais. Nous avons fait le choix de ce modèle fiscal car notre stratégie est d’aller vers une vingtaine d’appartements. Ce qui permettra de diluer les frais de structure sur différents biens. Clairement si on voulait acheter qu’un seul appartement voir deux, SCI à IS n’est pas adapté car le coût de son fonctionnement serait supérieur au cash-flow annuel.

Pour terminer je vous présente quelques photos de cet appartement.

J’espère que ma manière d’analyser ce projet d’investissement vous a apporté quelques informations intéressantes à prendre en compte et que ma méthodologie a été claire pour vous.

Je vais rajouter que je ne suis pas experte et que ce je fais est guidé par le bon sens, les choses qui j’ai pu apprendre dans le passé mais également des informations trouvées dans les livres, blogs et vidéos spécialisés. Il n’est tout simplement pas envisageable de se lancer dans ce genre d’aventure sans au préalable d’acquérir un minimum de connaissances sur le marché, le financement et la fiscalité.